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　　事件：5 月29 日，上海市发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。《方案》

　　共包括八个方面、50 条政策措施。

　　政策组合出台，地产托底加码

　　《方案》中，对房地产行业相关政策主要涉及以下四个方面：

　　1)旧改提速：年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8 个以上城中村改造项目。

　　2)房企开发流程提速：建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批项目供应，进一步缩短开发流程。同时明确支持刚性和改善性住房需求。

　　3)增加土地供应：适当增加2022 年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。

　　4)扩大有效需求：优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度。

　　拿地推盘加速，供给复苏在即

　　在需求端政策持续宽松的背景下，商品房销售的重要原因在于拿地不足导致的供给端受限。在前期报告《20220412 寻找地产股的α——房地产行业研究的供给侧思路》中，我们认为，华中、华东、华南、西南四大区域商品房销售周期在1.5 年以内，但占全国销售面积的比例超过80%。企业在低库存区域的拿地、开工、推盘意愿，决定了超过80%以上的销售面积增长。

　　今年1 至4 月，核心城市批准预售证面积下降40%，供应不足显著制约了需求端政策放松的效果。伴随上海复工复产加速，售楼处看房及销售等正常交易流程受到的不利影响逐渐消退，前期堆积的待推盘项目陆续入市，供给端持续改善可期。

　　房企融资改善，违约压力缓解

　　5 月20 日，碧桂园2022 年第一期公司债券22 碧地01 的簿记建档工作完成，最终票面利率4.5%。伴随典型房企发债提速，融资环境的持续回暖将持续改善房地产企业的流动性压力。

　　同时，拍地规则不断优化，土地盈利改善显著。今年首轮集中供地规则中，大量城市出现的制度性优化，包括减少保障房配建比例，限制溢价率上限，大量推出优质地段地块，竞价规则改为次高价竞得等。流动性压力缓解将进一步改善企业拿地能力，强化供需两端政策效果。

　　销售预期扭转，持续看好板块

　　我们认为，前期房地产板块已经充分反应调控政策放松的预期，板块机会逐渐从政策预期过渡至基本面改善，具备拿地与推盘能力的龙头及区域性房企，将最大程度受益于竞争格局与土地市场改善，实现销售规模与经营质量的双重反转。

　　持续推荐三条主线：1)受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2)中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3)高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

　　风险提示事件：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时

（文章来源：中泰证券）

文章来源：中泰证券

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